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Comment acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies ?

Maxime
Maxime
18/11/2024, 13:23
L'achat immobilier avec des cryptomonnaies telles que le bitcoin (BTC) ou l’Ethereum (ETH) est une tendance émergente qui suscite de nombreuses interrogations. La technologie blockchain et les crypto-actifs offrent des opportunités fascinantes pour simplifier et sécuriser les transactions. Leur adoption par le grand public est en pleine expansion comme le montre la dernière étude de l’Association de Développement des Actifs Numériques (ADAN) menée par KPMG. Malgré cela, l’utilisation des cryptomonnaies reste encore marginale dans le secteur immobilier. 
Les défis liés à la frilosité des banques, à la méfiance des acteurs du marché de l’immobilier envers ces nouvelles technologies, à la volatilité des cryptomonnaies et à la conformité réglementaire et fiscale sont autant d'obstacles à surmonter dans le processus d’achat d’un bien.
Cet article propose un guide pratique pour comprendre les défis et les solutions liés à l'achat immobilier avec des cryptomonnaies, ainsi que des conseils pour sécuriser et optimiser ce type d'investissement.

Les défis de l'achat immobilier avec des cryptomonnaies

Frilosité des banques

Bien que le secteur de la finance soit actif depuis plusieurs années dans l’univers des blockchains, la banque de détail, en tant qu’acteur traditionnel, reste encore peu ouverte aux cryptomonnaies et les fermetures arbitraires de compte sont encore fréquentes. 
Il n’est pas aisé de savoir avec exactitude quelle sera l’attitude de sa banque face à des fonds en euros arrivant d’une plateforme crypto. Il est recommandé d’en discuter avec votre conseiller bancaire avant d’effectuer des virements importants. Mais là encore, avoir l’aval de son conseiller ne garantit pas l’absence de problèmes puisque les blocages peuvent provenir de différents niveaux de décision. Quoi de plus frustrant que de voir son achat retardé, voire annulé, à cause d’un refus des fonds au niveau de votre banque !
C’est pour cela que pouvoir éviter de passer par un compte courant pour des opérations immobilières impliquant des cryptomonnaies est un atout pour sécuriser une opération. 

Méfiance des notaires et des professionnels de l'immobilier

Acheter ou vendre un bien immobilier nécessite de trouver un notaire pour encadrer la transaction, et bien souvent un professionnel de l'immobilier. Or peu de notaires et d'acteurs du secteur immobilier sont à l’heure actuelle prêts à gérer des transactions impliquant des cryptomonnaies. Cela peut allonger les délais de transaction et rendre le processus plus complexe.
Pour en savoir plus sur les opportunités et défis liés à l'immobilier et aux cryptomonnaies, visitez cet article de IAD France sur l'investissement immobilier en cryptomonnaies.

Volatilité des cours

L'un des défis pour l'achat immobilier avec des cryptomonnaies est leur volatilité. Les valeurs des actifs numériques peuvent considérablement fluctuer en quelques heures. Cela signifie qu'une somme suffisante pour acheter un bien immobilier aujourd'hui pourrait ne plus l'être demain. 
Pour répondre à cette problématique, il existe différentes solutions. L’un d’elle implique de se désexposer de la volatilité spécifique aux cryptomonnaies en convertissant ses fonds en un stablecoin conforme à la réglementation européenne en vigueur (MiCA), comme l’USDC ou l’EURI par exemple.
Une autre est d’utiliser une solution de surcollatéralisation afin de sécuriser une certaine valeur de fonds jusqu'à la finalisation de la transaction.
Pour aller plus loin: vous pouvez lire cet article de Cryptoast à propos des stablecoins et de MiCA.

Cadre juridique en évolution

Les lois encadrant les transactions en cryptomonnaies varient selon les pays et évoluent rapidement. En France, l'achat immobilier avec des cryptomonnaies est possible. Mais comme pour toute transaction financière, il est indispensable de passer par des acteurs régulés, permettant d’assurer une validation complète de l’origine des fonds et et l’identification des parties prenantes afin de garantir la conformité aux exigences légales. 
Conseil : Pour éviter tout problème juridique, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé ou un conseiller juridique qui connaît bien la législation sur les cryptomonnaies. Pour en savoir plus sur le cadre légal, consultez cet article de BFMTV sur les réglementations liées aux cryptos.

Conformité Fiscale

La dernière spécificité d’un achat en cryptomonnaies est l’imposition relative à leur conversion. En effet, en France, le fait générateur d’impôt est la conversion en monnaie classique (dite fiat) ou le transfert de propriété. 
Si vous convertissez des fonds en vue d’une opération qui se voit annulée, vous serez tout de même redevable de l’imposition prévue.
Information utile : Pour en savoir plus sur le régime fiscal des cryptomonnaies applicable en france, visitez le site du gouvernement.

Alors, est-ce possible ?

OUI, acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies est tout à fait possible, mais cela nécessite une préparation rigoureuse et des précautions spécifiques. 
Pour minimiser les risques liés à la volatilité et au cadre juridique, il est essentiel de bien se renseigner et de s'entourer d'experts spécialisés.
Ces précautions garantissent à la fois un processus d'achat plus fluide, et une sécurité accrue, tant pour l'acheteur que pour le vendeur.

Acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies en 4 étapes

1. Identifiez un bien immobilier

Alors comment faire ? Tout d'abord pour réaliser une opération immobilière 3.0, cela va sans dire, mais le premier défi est avant tout de trouver un bien immobilier qui vous convienne. 
Cela dit, vous pourriez penser que pour réaliser l’opération d’acquisition avec vos cryptomonnaies, vous devriez limiter votre recherche aux seuls vendeurs qui accepteraient de recevoir des cryptomonnaies en échange de leur bien. Mais nous vous le déconseillons, car ce serait trop restreindre inutilement l’offre de marché, 
Bien entendu, si vous souhaitez poursuivre dans cette voie, vous pouvez consulter des plateformes immobilières ou des agents spécialisés dans les transactions en crypto et vous assurer que les conditions de conversion et les termes du contrat de vente sont bien définis, idéalement avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat spécialisé.
Cependant, sachez qu’il existe des solutions permettant d'étendre votre recherche immobilière à tous les canaux habituels. En effet, une solution comme Legibloq permet de payer le vendeur aussi bien en cryptomonnaies qu’en monnaie fiat. Dans ce cas l’opération est transparente pour le vendeur : il vend son bien en euros et reçoit des euros. 
De plus, vous aurez besoin d’un notaire en mesure de vous accompagner. Legibloq permet également de vous mettre en relation avec un de ses notaires partenaires (notre réseau comprend également des avocats et des professionnels de l’immobilier).

2. Utilisez un séquestre crypto pour sécuriser les fonds

Ça y est, vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous ne voulez surtout pas qu’elle vous passe sous le nez. 
C’est là qu’intervient la notion de séquestre. Le rôle du séquestre tel que le propose Legibloq est de conserver un montant suffisant de cryptomonnaies de l'acheteur pour sécuriser la transaction future, que celle-ci se fasse en monnaie fiat ou en crypto. 
Un contrat est signé avec le séquestre pour formaliser la mise en garde des fonds. Il indique entre autres les conditions de libération des fonds, dont les informations du bénéficiaire effectif au moment de l’appel de fonds préalable à la conclusion de la vente.
L’opération de séquestre permet d’apporter les garanties suffisantes en bloquant des fonds dédiés à l’opération (en l’occurrence, ici, des fonds en crypto) afin de permettre aux parties prenantes d’avancer sereinement sur la transaction.  
Point important, pour que le tiers appelé dépositaire du séquestre puisse réaliser cette opération il doit obligatoirement être enregistré comme Prestataire de Service sur Actifs Numériques (PSAN) auprès de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Cela permet de s’assurer qu’il respecte les réglementations en vigueur, en particulier en matière de protection des utilisateurs et de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. 

3. Acceptation de la transaction ou annulation

Réussite de la transaction

Bonne nouvelle, la vente se conclut. Que se passe-t-il alors ? C’est simple, deux cas de figure : 
  • Le vendeur accepte la transaction en crypto, le séquestre transfère alors directement la propriété des cryptomonnaies au bénéficiaire .
  • Le vendeur souhaite une opération en monnaie fiat, Legibloq convertit les fonds crypto à la volée en euros et les transfère directement au bénéficiaire, afin de se conformer à ses préférences.

Échec de la transaction

Si maintenant, nous nous trouvons dans le cas de figure ou la vente échoue, un autre intérêt d’une solution de séquestre, c'est que l’acheteur n’est absolument pas lésé. Ses actifs lui sont retournés sans qu’il ne soit assujetti à l’imposition puisque qu’aucune conversion n’a été réalisée.

4. Finalisation de la transaction

Nous vous rappelons que même si les cryptomonnaies sont utilisées pour l'achat, certaines dépenses, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement dus au trésor public, doivent être réglées en euros. 
Une paiement en euros sera donc nécessaire avant la finalisation de la transaction. 
Être entouré des bons professionnels (avocats spécialisés et/ou notaires spécialisés) vous assurera de bien comprendre et déclarer tous les frais liés à cette transaction ainsi qu’aux conversions associées.
A savoir : En France, il est impératif de déclarer l'origine des fonds et de payer les impôts sur les gains réalisés lors de la conversion des cryptomonnaies en euros. Legibloq peut vous proposer une consultation avec un de ses avocats fiscalistes ou experts comptables partenaires au fait de ces thématiques.

Conclusion

L'achat d'un bien immobilier avec des cryptomonnaies est désormais une réalité accessible, même lorsque le vendeur préfère les monnaies traditionnelles. Grâce à des solutions innovantes comme Legibloq, le processus est simplifié et sécurisé. Le service de séquestre, la conversion rapide et sûre des crypto-actifs en monnaie fiat, ainsi qu'un cadre juridique permettent de réaliser votre projet immobilier en toute confiance.
Pour garantir le succès de votre transaction immobilière avec des cryptomonnaies, n'hésitez pas à vous renseigner davantage sur les services offerts par Legibloq. Avec les bons outils et le bon accompagnement, votre investissement immobilier en crypto peut devenir une réalité concrète, et plus simple qu’on ne le croit.