Décryptez l'achat immobilier en crypto avec 3 cas concrets utilisant la solution Legibloq
En tant qu'investisseur crypto, la diversification de son portefeuille est une stratégie à envisager. De même, utiliser tout ou partie de ses gains pour réaliser ses objectifs personnels fait entièrement sens. Alors, quoi de plus tangible que la pierre pour répondre à ces envies de concrétisation ?
Nous avons déjà pu décrire les principales étapes de l'achat d'un bien immobilier en crypto dans l'article suivant :
Mais comment cela se passe-t-il réellement dans la pratique ? Nous allons le voir au travers des quelques cas concrets suivants :
- Un achat en cryptos peu volatiles payé au vendeur entièrement en euros
- Un achat en bitcoins payé au vendeur pour moitié en euros et pour moitié en cryptos
- Un achat en cryptos complété d'un prêt bancaire payé au vendeur en totalité en euros
Hypothèses : pour simplifier le calcul des exemples suivants, les valeurs utilisées seront fixées arbitrairement comme suit
- 1 $ = 0,90 € au moment du séquestre et 1 $ = 0,95 € au moment de la vente
- 1 BTC = 100 000 € au moment du séquestre et 1 BTC = 80 000 € au moment de la vente
- Frais de notaire = 8 % du montant de la vente
- Frais d'agence = inclus dans le montant de la vente
Cas 1 : Un achat en crypto (USDC) payé en euro au vendeur
1. Définition du projet
Après prise de contact par l'acquéreur (cela aurait aussi pû être le notaire ou l'agence immobilière), nous étudions la transaction envisagée au travers de l'offre d'achat (ou du projet de compromis) - détails du bien immobilier concerné, identité des parties (acheteur et vendeur) et montage du financement.
L'acheteur, un salarié primo-accédant ayant investi en 2018 en crypto, souhaite ici acquérir pour lui et sa famille une villa en périphérie de Lyon pour 350 000 € en utilisant des cryptomonnaies, plus précisément de l’USDC, un stablecoin indexé sur le dollar américain (1 USDC = 1 $).
Le montant total de la vente est donc estimé à 378 000 € (350 000 * 1,08), frais de notaire inclus, ou 420 000 USDC (378 000 ÷ 0,90).
Pour garantir que les fonds seront bien disponibles le jour de la vente et se prémunir contre la volatilité du $ face à l'€ entre la mise en place du séquestre et la signature définitive, un coefficient de surcollatéralisation est calculé et appliqué par Legibloq. Il sera de 1,1 dans notre exemple donc 462 000 USDC (420 000 * 1,1) devront être séquestrés.
2. Création du séquestre & Signature du compromis
Conformément à la réglementation actuelle, une première étape de KYC est nécessaire afin de vérifier et valider l'identité de l'acheteur.
Un contrat de séquestre est alors signé avec l'acheteur précisant toutes les conditions de l'opération et une adresse unique est créée pour celui-ci sur la blockchain afin d'y déposer les fonds.
Les fonds et leur origine sont analysés en profondeur en retraçant toutes leurs transactions antérieures (KYT) afin de respecter les règles concernant la lutte contre la fraude, le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT) et transférés sur l'adresse de séquestre.
Si les fonds sont considérés irréguliers, le séquestre est refusé, sinon, l'opération peut continuer.
Le compromis de vente peut alors être signé et le dépôt de garantie versé en euros sur le compte CDC du notaire (Caisse des Dépôts et des Consignations). Il sera dans notre cas de 17 000 € et 18 888 USDC (17 000 ÷ 0,90) seront donc convertis et instantanément transférés par notre partenaire PSAN à partir du compte séquestre.
3. Paiement final & Signature de l’acte authentique
A réception de l'appel de fonds du notaire, nous supervisons au travers de notre partenaire PSAN la conversion des USDC en € pour un montant de 361 000 € (378 000 - 17 000) et leur transfert direct vers le compte CDC désigné.
Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, celui-ci a reçu les montants attendus et peut alors procéder à leurs versements aux différentes parties (vendeur, agence, trésor public).
Après application du taux de change au moment de la conversion, seulement 398 888 USDC (18 888 + 361 000 ÷ 0,95) auront été utilisés. Le reste du montant séquestré, soit 63 112 USDC, sera retourné à l'acheteur (déduction faite des honoraires de Legibloq pour sa gestion de l'opération)
Cas 2 : Un achat en crypto (BTC) payé au vendeur pour moitié en euro et pour moitié en crypto (BTC)
1. Définition du projet
En préparant une opération immobilière conséquente, un notaire nous contacte pour intervenir sur une transaction dont l'acheteur souhaite régler la totalité en crypto et le vendeur accepte d'en recevoir la moitié en crypto et l'autre moitié en euros. Nous étudions les différentes informations de la transaction envisagée fournies par l'étude - détails du bien immobilier concerné, identité des parties (acheteur et vendeur) et montage du financement.
L'acheteur, non-résidant français, désire devenir propriétaire d'un bien de luxe à Marseille estimé à 5 000 000 € en utilisant ses bitcoins, la monnaie phare de l'écosystème crypto.
Le montant total de la vente se situera donc aux alentours de 5 400 000 € (5 000 000 * 1.08), frais de notaire inclus, ou 54 BTC (5 400 000 ÷ 100 000).
Pour garantir la disponibilité des fonds le jour de la vente et contrer la volatilité du BTC entre le début et la fin de l'opération, un coefficient de sur-collatéralisation (de 1.6 notre exemple) sera calculé et appliqué par Legibloq, donc 86,4 BTC (54 * 1,6) devront être déposés sur le séquestre.
2. Création du séquestre & Signature du compromis
Pour se conformer à la réglementation en vigueur, il est nécessaire de commencer par vérifier et valider l'identité de l'acheteur au travers d'une étape de KYC.
L'acquéreur devra alors signer un contrat de séquestre avec Legibloq qui précisera toutes les conditions de l'opération. Suite à cela, une adresse unique lui sera personnellement dédiée afin de pouvoir y déposer les fonds.
Afin de respecter les règles LCB-FT, les documents bancaires ainsi que des différentes plateformes crypto de l'acquéreur sont étudiés, puis les adresses de détentions sont analysées en profondeur en retraçant l'historique de leurs transactions (KYT), avant que les fonds ne soient entièrement transférés sur l'adresse de séquestre.
En cas d'irrégularité détectée, le séquestre est refusé. Dans le cas contraire, l'opération peut continuer.
Le compromis de vente intégrant une clause de paiement du prix en crypto par l’acquéreur et de perception des fonds par le vendeur pour moitié en euro et pour moitié en BTC en dation peut alors être signé.
Un dépôt de garantie versé en euros sur le compte CDC du notaire sera effectué pour un montant de 500 000 € et 5 BTC (500 000 ÷ 100 000) seront alors convertis et instantanément transférés par notre partenaire PSAN à partir du compte séquestre.
3. Paiement final & Signature de l’acte authentique
La réception de l'appel de fonds du notaire par notre partenaire PSAN déclenchera sous notre supervision :
- la conversion de BTC en € pour un montant de 2 400 000 € (5 000 000 ÷ 2 - 500 000 + 400 000) et leur transfert direct vers le compte CDC désigné (moitié du montant - dépôt de garantie + frais de notaires), soit 30 BTC (2 400 000 ÷ 80 000)
- le transfert de BTC vers une adresse détenue par le vendeur pour un montant de 2 500 000 € (5 000 000 ÷ 2), soit 31,25 BTC (2 500 000 ÷ 80 000)
Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, celui-ci a reçu les attestations de transfert des cryptos ainsi que les montants attendus en € et peut alors procéder à leurs versements aux différentes parties (vendeur, agence, trésor public).
Pour l'opération complète, 66,25 BTC (5 + 30 + 31,25) auront finalement été utilisés. La surcollatéralisation a bien protégé l'opération contre la dévaluation du bitcoin et le reste du montant séquestré, soit 20,15 BTC, sera restitué à l'acheteur (déduction faite du montant dû à Legibloq pour le séquestre et son intervention tout au long de l'opération).
Cas 3 : Un achat en crypto (EURC) en complément d'un prêt bancaire payé au vendeur en totalité en euro
1. Définition du projet
Pour accompagner un de ses clients dans le montage d'une acquisition, une agence immobilière prend rendez-vous afin de nous présenter le projet que nous étudions au travers des informations fournies : détails du bien immobilier concerné, identité des parties (acheteur et vendeur) et montage du financement.
L'opération consiste en l'acquisition à but d'investissement locatif d'un appartement dans une station de ski des Alpes du sud. Le bien, d'un montant de 250 000 € sera financé pour partie par un emprunt de 150 000 € et plus de son apport en crypto en EURC, un stablecoin indexé sur l'euro (1 EURC = 1 €).
La valeur totale à financer sera donc du 270 000 € (250 000 * 1,08) avec les frais de notaire.
Afin de pouvoir signer le compromis et d'obtenir un prêt bancaire, 120 000 EURC (270 000 - 150 000) devront être séquestrés grâce à la solution Legibloq.
2. Création du séquestre, Signature du compromis & Obtention du prêt
Comme toute opération devant se conformer aux règles LCB-FT, la première étape consiste à vérifier et valider l'identité de l'acheteur via une procédure de KYC.
Une fois le contrat de séquestre précisant les conditions de l'opération signé avec Legibloq, une adresse ségréguée et sécurisée sur la blockchain sera mise à disposition de l'acquéreur pour y transférer les assets.
La poursuite de l'analyse de la légitimité de l'opération et des fonds engagés se traduit par l'étude de leurs origines ainsi que de toutes les transactions passées (KYT), l'opération étant automatiquement refusée le cas échéant.
Les EURC peuvent alors être acceptés et le séquestre débuter. Un compromis de vente sera alors signé, incluant une clause suspensive liée à l'octroi d'un crédit de 150 000 € par un organisme bancaire. Un dépôt de garantie de 25 000 € sera alors transféré au notaire après conversion de 25 000 EURC.
Les attestations de séquestre et la mise en relation avec nos partenaires intermédiaires financiers & courtiers permettront à l'acheteur d'obtenir le prêt bancaire nécessaire à la finalisation de son opération.
3. Paiement final & Signature de l’acte authentique
Pour préparer la signature de l'acte authentique, le notaire fait parvenir à Legibloq et à l'organisme bancaire l'appel de fonds :
- Notre partenaire PSAN procédera sous notre supervision à la conversion et au transfert vers le compte CDC du notaire des 95 000 EURC restants
- La banque débloquera les fonds du crédit et transférera les 150 000 € de la même manière
Le jour J, le notaire ayant bien reçu les montants attendus, celui-ci peut alors procéder à la remise des clés et au paiement des parties impliquées (vendeur, agence, trésor public).
Legibloq, une solution à la mesure de vos projets
Comme nous venons de le voir au travers de ces 3 cas pratiques, la solution Legibloq permet de s'adapter à vos différents projets et de les porter à bien en sécurisant leur financement. Notre mission est de vous accompagner à chacune de ces étapes et d'en assurer la réussite.
N'attendez pas pour étudier ensemble le vôtre et nous contacter gratuitement.
Emeric Fillâtre
17/03/2025
(21/02/2025)
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